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包銷模式及稅務(wù)淺析

包銷模式稅務(wù) 淺析

發(fā)布者：保密

發(fā)布時(shí)間：2018-09-25

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包銷模式及稅務(wù)淺析
項(xiàng)目拓展部管培生
陽光100營銷管理有限公司
分享人：劉野、陳曉玲
拓展星球-第一期
INVESTEMENT

大家都知道投資拓展的合作模式主要有股權(quán)交易、資產(chǎn)交易、再就是包銷、代銷，大開發(fā)商很少選擇代銷，因?yàn)榇N不會有品牌輸出，對整個(gè)企業(yè)品牌的發(fā)展沒有多大影響力。
像我們公司主要的合作模式就是股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和包銷。對于剛步入投拓的初學(xué)者來說，對于乙方復(fù)雜的公司背景、理不清的股權(quán)和負(fù)債，包銷模式和前兩種相比是比較容易判斷的，而且比較容易操作，同樣風(fēng)險(xiǎn)也是最小的。
而在做包銷項(xiàng)目時(shí)，我們往往都需要問對方能提供多少“票”，需要估算一下收益，才能確定項(xiàng)目后續(xù)能不能繼續(xù)跟進(jìn)，這就涉及到很多稅的問題，所以我們這一期就簡單講一下關(guān)于包銷涉及的稅
寫在前面

承購式
定義與分類
保證金式
包銷涉及的稅務(wù)
包銷概念
包銷案例分析
目錄
DIRECTORY

包銷概念

取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的前提下，完成建筑物主體工程三分之一以上或投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。
商品房在達(dá)到什么條件下可以進(jìn)行預(yù)售？
商品房包銷是開發(fā)商與包銷人之間訂立商品房包銷合同，約定開發(fā)商以包銷基價(jià)，將自己開發(fā)且已經(jīng)建成并符合銷售條件的房屋或者尚未建成但符合預(yù)售條件的期房，交由包銷商以開發(fā)商的名義進(jìn)行銷售，在包銷期滿后，包銷商對未銷售的房屋按照合同約定的包銷價(jià)格購買的一種法律行為
定義

分類

包銷涉及
的稅務(wù)

是對我國內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。一般為利潤總額25%
企業(yè)所得稅
城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加費(fèi)
增值稅附加（12%）
對流轉(zhuǎn)出去資產(chǎn)的增值部分繳稅（銷售不動產(chǎn)10%）或（服務(wù)業(yè)-代理業(yè)6%）
增值稅
合同的法律效應(yīng)需政府承認(rèn)，故針對合同上的金額進(jìn)行征稅（合同金額0.05%）
印花稅
契稅
不動產(chǎn)(土地、房屋)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動時(shí)，產(chǎn)權(quán)承受者需繳納（通常產(chǎn)價(jià)3%）
房地交易涉及稅種

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
- X=增值額，與項(xiàng)目金額進(jìn)行比較：
- X＜50%，稅率30%，速算扣除系數(shù)0
- 50%＜X＜100%，稅率40%，速算扣除系數(shù)5%
- 100%＜X＜200%，稅率50%，速算扣除系數(shù)15%
- X＞200%，稅率60%，速算扣除系數(shù)
計(jì)算方式
土地增值稅
又稱房地產(chǎn)防暴利稅，在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物時(shí)收取
房地交易涉及稅種

保證金式

如規(guī)定時(shí)間內(nèi)未達(dá)成去化目標(biāo)，則由包銷公司兜底，對未達(dá)成去化部分的商品房進(jìn)行買斷
承購式

案例分析

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案例
計(jì)容建面4萬㎡的項(xiàng)目包銷，項(xiàng)目成本 5.2億，現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)格6.3億，包銷底價(jià)1.57萬元/㎡，開發(fā)商以1.7萬元/㎡售出，此過程中開發(fā)商和包銷商分別涉及什么稅？
湖北某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由于資金問題，急需回款，整體項(xiàng)目包銷價(jià)格6.3億，包銷底價(jià)1.57萬元/㎡。占地面積：1萬㎡，建筑面積（計(jì)容）：4萬㎡，其中：A棟寫字樓面積：1.7萬㎡，B棟寫字樓面積：1.1萬㎡，商業(yè)面積：1.2萬㎡，項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂，幕墻工程、室內(nèi)工程已完成

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