第一章 總 則
第一條 為維護本物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主的合法權益、規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的議事活動，根據《物權法》、國家、省、市《物業(yè)管理條例》、住房城鄉(xiāng)建設部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》等有關規(guī)定，制定本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則（以下簡稱“本議事規(guī)則”）。
第二條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會在其職責范圍內依法作出的決定對本物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人均具有約束力。任何人不得抵制決定的貫徹執(zhí)行，不得干擾業(yè)主大會和業(yè)主委員會的正常工作。
第三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
第二章 業(yè)主大會
第四條 物業(yè)管理區(qū)域范圍及相應的業(yè)主大會名稱。
（一）物業(yè)管理區(qū)域范圍（四至及附圖）：
東至： 五常港路 ；南至： 蔣村一號路 ；
西至： 規(guī)劃河道景觀 ；北至： 余杭塘路 。
有物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書的具體見附件。
（二）業(yè)主大會名稱為：
杭州市西湖區(qū)萬科西溪正廬業(yè)主大會
第五條 業(yè)主大會決定以下事項：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉、改選業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；
（四）物業(yè)管理形式；
（五）選聘物業(yè)服務企業(yè)的資質等級、服務內容、標準以及物業(yè)服務收費方案；
（六）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；
（七）籌集和使用物業(yè)專項維修資金；
（八）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（九）改變物業(yè)管理用房、公共建筑或共用設施的用途；
（十）利用共用部位、共用設施設備進行經營；
（十一）經營性收益的管理、分配與使用；
（十二）在本物業(yè)管理區(qū)域內設置臨時停車位，制定車輛在物業(yè)管理區(qū)域內行駛、停放、收費等管理制度；
（十三）撤銷業(yè)主委員會的決定；
（十四）為維護物業(yè)管理活動中業(yè)主共同權益的需要，審議是否授權業(yè)委會進行訴訟；
（十五）法律法規(guī)或管理規(guī)約規(guī)定應由業(yè)主共同決定的其他事項。
決定上述第（七）項和第（八）項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意；決定上述其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數二分之一以上的業(yè)主同意。
第六條 業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會按照下列程序組織召開：
（一）會議籌備。草擬需業(yè)主大會會議表決的內容；確定會議召開形式、時間、地點、議題和議程；制定征詢意見表或表決票；核實業(yè)主身份、人數、專有部分面積、建筑物總面積等情況；
（二）發(fā)布公告。會議籌備內容應當在業(yè)主大會會議召開15日前在物業(yè)管理區(qū)域內書面公告，并將會議時間、地點、議題和議程告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府；
（三）發(fā)放、回收表決票。按照本議事規(guī)則第十三條發(fā)放和回收表決票；
（四）統計結果。按照本議事規(guī)則第十四條統計表決結果；
（五）會議監(jiān)督。業(yè)主大會會議表決的情況須接受物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或受其委托的社區(qū)居民委員會的監(jiān)督；
（六）公告會議決定。業(yè)主大會會議決定以書面形式在本物業(yè)管理區(qū)域內進行公告，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督；
（七）記錄并存檔。業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會書面記錄并存檔。
第七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年召開 1 次，召開時間為第一季度。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當自情形發(fā)生之日起 60 日內組織召開業(yè)主大會臨時會議：
（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業(yè)主提議，提議事項明確，屬于業(yè)主大會議事范圍且提議業(yè)主中有具體聯系人；
（二）發(fā)生消防安全、電梯安全、供電供水等重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三） 涉及全體業(yè)主共同利益的 ；
第八條 業(yè)主委員會接到提議召開業(yè)主大會臨時會議書面申請后，在 30 天內應當對提議的真實有效性進行核實。經核實，提議真實有效且符合業(yè)主大會臨時會議召開情形的，業(yè)主委員會應當在收到提議之日起 60 日內按規(guī)定召開業(yè)主大會臨時會議，就提議事項征求業(yè)主意見并進行表決，表決議題應與提議議題相一致；提議不符合業(yè)主大會臨時會議召開情形的，業(yè)主委員會應當在 30 日內說明事實、理由和依據，并在本物業(yè)管理區(qū)域內公告。
第九條 業(yè)主委員會未按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在區(qū)、縣（市）房產主管部門，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協調、確定召開時間。逾期仍未召開的，根據《杭州市物業(yè)管理條例》由物業(yè)所在區(qū)、縣（市）房產主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導、幫助社區(qū)居民委員會指導業(yè)主召開，具體組織由業(yè)主成立工作小組實施。
第十條 本物業(yè)業(yè)主大會會議采用書面征求意見的形式。
第十一條 業(yè)主大會議事方式不采取業(yè)主推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的方式進行。
業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應當出具業(yè)主書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限并根據委托內容進行投票表決。
業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應符合下列約定：
（一）業(yè)主是自然人的，可以書面委托物業(yè)管理區(qū)域內的其他業(yè)主或者物業(yè)使用人參加；業(yè)主為無完全民事行為能力人、限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人（代理人）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；
（二）業(yè)主為法人的，由其法定代表人或書面委托代理人參加業(yè)主大會會議；
（三）業(yè)主是其他組織的，由其負責人或書面委托代理人參加業(yè)主大會會議；
（四）同一名業(yè)主接受的委托人數不超過２人，同一名非業(yè)主代理人的委托人數不超過１人；
（五）非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權利，但不得擔任業(yè)主委員會委員。
第十二條 業(yè)主大會采用以下六種形式確認參加會議的業(yè)主：
1.業(yè)主到會并在會議簽到表上簽名；
2.業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上簽名；
3.業(yè)主在掛號信、快遞等收件憑證上簽名；
4.音像、影像資料可以確認的；
5.業(yè)主在網絡上查收確認；
第十三條 業(yè)主大會會議采用以下六種方法進行發(fā)放、回收表決票：
（一）設投票箱：在物業(yè)管理區(qū)域內設投票箱，由業(yè)主將表決投入投票箱內；
（二）專人送達、回收意見：由業(yè)主委員會組織有關人員逐戶送達并回收業(yè)主意見；
（三）網絡投票：由業(yè)主通過密碼、密鑰等確認身份后在網上進行投票；
（四）傳真（以傳真方式投票的，應在表決票中附業(yè)主本人身份證復印件）；
（五）郵寄掛號信、快遞（以郵寄掛號信或快遞投票的，應在表決票中附業(yè)主本人身份證復印件）；
（六）音像、影像資料（以音像、影像資料投票的，音像、影像資料應當有業(yè)主本人對具體表決事項的明確意見表達）；
第十四條 業(yè)主大會采取以下方法進行表決票的統計。
（一） 已確認參會未表決的業(yè)主，其投票權數按照計入已表決的多數票的辦法統計：
（二）車位、攤位等特定空間不計入 用于確定業(yè)主投票權數的專有部分面積。
（三）不按規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金、不按服務合同交納物業(yè)服務費用等損害公共利益行為的業(yè)主，其表決權不進行限制，被選舉權予以限制。
（四）投票人姓名、專有部分座落或投票人簽名因未填寫、涂改、字跡不清等原因造成無法辨認的,視為無效票。
（五）單個事項表決意見不按表決票規(guī)定符號填寫的，按照該單個事項表決意見無效，但不影響其他事項表決意見的統計辦法進行統計。
第十五條 業(yè)主大會對某項提議已經作出決定的，業(yè)主在 1 年內不得以同一內容再提議召開業(yè)主大會會議進行表決。
第三章 業(yè)主委員會
第十六條 業(yè)主委員會由 5－7 名單數委員組成（設立候補委員的，候補委員 1－2 名），其中主任１名、副主任 1 名。主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。
業(yè)主委員會每屆任期為 5 年。
業(yè)主委員會辦公地點為 西溪正廬19幢1單元1－2樓，物業(yè)管理中心。
第十七條 業(yè)主委員會為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行以下職責：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；
（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；
（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
（四）及時了解業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見和建議，監(jiān)督和協助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
（五）審查物業(yè)管理用房的使用和經營方案；
（六）通報、監(jiān)督管理規(guī)約的實施情況；
（七）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；
（八）組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集和使用；
（九）調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛；
（十）業(yè)主大會授權業(yè)主委員會決定的事項。
第十八條 業(yè)主委員會委員由物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主擔任，并應當符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守國家有關法律、法規(guī)；
（三）遵守本小區(qū)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）模范履行業(yè)主義務，無侵占小區(qū)公建商鋪、倉庫、車位等公共利益行為現象，未被依約限制行使被選舉權；
（五）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；
（六）具有一定組織能力；
（七）具備必要的工作時間；
第十九條 明確有下列情形之一的業(yè)主，不能擔任業(yè)主委員會委員，已擔任業(yè)主委員會委員的，可以依照法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會會議審議決定是否終止其委員職務：
（一）不遵守《管理規(guī)約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》的；
（二）在本物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務企業(yè)中工作的；
（三）索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬；
（四）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關的活動；
（五）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。
第二十條 業(yè)主委員會委員實行差額選舉。
第二十一條 業(yè)主委員會實行差額選舉的，差額人數不少于1人。
第二十二條 設立候補委員的，未當選業(yè)主委員會正式委員且得票數達到法定過半數的候選人，按照得票多少順序選取業(yè)主委員會候補委員。
第二十三條 業(yè)主委員會會議分為定期會議和臨時會議。
定期會議每月召開 1 次。
符合下列條件之一的，業(yè)主委員會應當按規(guī)定召開臨時會議：
1.業(yè)主大會決定召開業(yè)主委員會會議的；
2.經1/3以上業(yè)主委員會委員提議的；
3.業(yè)主委員會主任認為有必要的；
業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議，候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權。
第二十四條 業(yè)主委員會會議應當按照下列規(guī)則召開：
(一)會議由主任或其委托的副主任負責召集；
(二)召集人提前 5 日將會議通知及有關材料送達每位委員；業(yè)主委員會會議可以邀請物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會參加；
(三)需討論、決定的事項應當在會議召開3日前，在本物業(yè)管理區(qū)域內公告，聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見；
(四)委員因故不能參加會議的，提前 1 日向業(yè)主委員會會議召集人說明；
(五)會議應有過半數的委員出席，作出的決定（包括形成的業(yè)主委員會議案）必須經全體委員半數以上同意；
(六)做好會議書面記錄，并由出席會議的委員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔；
(七)業(yè)主委員會會議決定的議事文件由業(yè)主委員會發(fā)布或簽署；
(八)業(yè)主委員會的決定（包括業(yè)主委員會議案）在作出之日起3日內以書面形式在本物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。
第二十五條 業(yè)主委員會候補委員遞補規(guī)則。業(yè)主委員會正式委員缺額不超過正式委員總數二分之一的，由候補委員按照得票多少自動遞補，業(yè)主委員會應當在 5 日內將正式委員缺額和候補委員遞補的情況在本物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。
候補委員名額用完仍缺額的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議補選業(yè)主委員會委員。
第二十六條 未能選舉產生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委員人數不足總數的二分之一的，同意委托物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。
第二十七條 業(yè)主委員會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責。
第四章 換屆和改選業(yè)主委員會
第二十八條 業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議選舉產生新一屆業(yè)主委員會。
第二十九條 業(yè)主委員會的換屆改選辦法：
（一）新一屆業(yè)主委員會委員候選人在業(yè)主自愿報名的基礎上，經業(yè)主委員會審核資格后產生；如經業(yè)主委員會審核后，初步候選人超過本議事規(guī)則規(guī)定的業(yè)主委員會候選人人數（8人）時，則由符合條件的初步候選人內部投票產生本議事規(guī)則所規(guī)定的業(yè)委會正式候選人。
（二）新一屆業(yè)主委員會委員在委員候選人中選舉產生，并應當經專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總人數二分之一以上業(yè)主同意，相關方法如下：
1.經專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總人數二分之一以上業(yè)主同意的委員候選人數超過應選委員數的，按得票多少依次當選新一屆業(yè)主委員會委員；
2.經專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總人數二分之一以上業(yè)主同意的委員候選人數沒有達到應選委員數的，符合當選條件的委員候選人確認當選新一屆業(yè)主委員會委員，缺額委員在未當選的原委員候選人中進行補選。
（三）設立候補委員制度的，候補委員當選條件同正式委員，在產生新一屆業(yè)主委員會委員后的候選人中，按得票多少產生。候補委員人數不得超過正式委員人數的百分之五十。
第三十條 業(yè)主委員會任期屆滿仍未組織召開或仍未完成業(yè)主大會會議進行換屆選舉的，根據《杭州市物業(yè)管理條例》由物業(yè)所在區(qū)、縣（市）房產主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導、幫助社區(qū)居民委員會指導業(yè)主召開，具體由業(yè)主成立工作小組實施。
主大會工作小組成員為5人，在業(yè)主自愿報名的基礎上產生；如報名人數超過本議事規(guī)則規(guī)定的人數（5人）時，則由報名人內部投票產生。
第五章 選聘物業(yè)服務企業(yè)
第三十一條 本物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。
第三十二條 物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂。物業(yè)服務合同的條款應當事先經業(yè)主大會審查同意，但業(yè)主大會已授權業(yè)主委員會決定的除外。
本物業(yè)管理區(qū)域授權業(yè)主委員會決定物業(yè)服務合同的條款。
第三十三條 本物業(yè)轄區(qū)選聘物業(yè)服務企業(yè)，采用下列方式進行：
（一）選聘辦法由業(yè)主委員會會議確定；
（二）選聘辦法應當采用公開報名的辦法產生候選物業(yè)服務企業(yè)；
（三）提交業(yè)主大會會議表決的候選物業(yè)服務企業(yè)數量為兩家。
主大會會議表決通過后，作為本議事規(guī)則的組成部分。
第四十二條 本議事規(guī)則由業(yè)主大會會議解釋。如本議事規(guī)則與現行法律、法規(guī)、規(guī)章有相抵觸的條款，則該條款無效，但不影響其他條款的效力。
第六章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經費的籌集和管理
第三十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經費（以下簡稱“運作經費”）由全體業(yè)主共同承擔。本物業(yè)管理區(qū)域運作經費從物業(yè)共有部分經營所得收益中列支。
（二）運作經費主要用于下列開支：
1.會議召開費用；
2.日常辦公費用；
（四）業(yè)主委員會應當每年公布上一年度運作經費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督，公告時間不少于 7 天。
第七章 檔案資料的建立與保管
第三十五條 業(yè)主委員會應建立工作檔案，并指定專人保管，工作檔案應當包括以下內容：
（一）《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第四十條規(guī)定的內容；
（二）有關法律、法規(guī)和業(yè)務往來文件；
（三）利用物業(yè)共有部分經營所得收益收支情況清冊；
（四）業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經費收支情況清冊；
（五）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章使用情況清冊；
第三十六條 業(yè)主可以查閱涉及自身利益的檔案資料，并有權向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當在接受詢問之日起 7 日內予以答復。
第三十七條 業(yè)主委員會集體辭職或任期屆滿仍未選舉產生新一屆業(yè)主委員會的，原業(yè)主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物移交街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或受其委托的社區(qū)居民委員會暫時保管，直到新一屆業(yè)主委員會的產生并與其進行移交。
第八章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用與管理
第三十八條 業(yè)主大會、主委員會印章由非主任委員專人保管。
違反上述規(guī)定使用印章的，用印無效。造成的一切損失，由相關責任人承擔。
第三十九條 建立印章使用檔案，記錄內容包括用印日期、用印事由、用印數量、用?。ń涋k）人、業(yè)主委員會負責人、蓋章人等。
第四十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章遺失的，業(yè)主委員會應當向本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主及社會公告，并按照相關規(guī)定重新刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。
第九章 附 則
第四十一條 本議事規(guī)則經 年 月 日業(yè)主大會會議討論并表決通過。未盡事項的修訂、補充，經業(yè)主大會會議表決通過后，作為本議事規(guī)則的組成部分。
第四十二條 本議事規(guī)則由業(yè)主大會會議解釋。如本議事規(guī)則與現行法律、法規(guī)、規(guī)章有相抵觸的條款，則該條款無效，但不影響其他條款的效力。
皖公網安備 34010402701575號
